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打開封閉小區新規侵擾高端市場 《意見》合法性存疑) 
《中共中央關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》

近日印發,意見中的第十六點是:優化街區路網結構。加強街區

的規劃和建設,分梯級明確新建街區面積,推動發展開放便捷、

尺度適宜、配套完善、鄰里和諧的生活街區。新建住宅要推廣街

區制,原則上不再建設封閉住宅小區。已建成的住宅小區和單位

大院要逐步打開,實現內部道路公共化,解決交通路網布局問題

,促進土地節約利用。

亞豪機構市場總監郭毅分析,該《意見》目的在于提高城市規劃

管理的水平,但是,由于其中涉及到房地產開發環節的規劃要求

變更以及已售房產公共部分的使用用途調整,《意見》能否得以

行之有效地實施,有三方面問題需要注意。

一、城市規劃和土地規劃并軌的問題

《意見》明確要求,要“加強街區的規劃和建設,分梯級明確新

建街區面積”,對此,亞豪機構市場總監郭毅分析,城市規劃更

加宏觀,具體到街區的規劃建設往往在土地規劃中體現,然而,

由于城市規劃與土地規劃二者之間存在著差異,在《意見》的落

地執行上將會因此受到掣肘。

二者的規劃出發點不同。城市規劃著眼于滿足經濟、社會發展需

要編制而成,土地規劃的重心則是對土地資源的合理集約利用。

二者的規劃思路不同。城市規劃藍圖的制定著眼于經濟發展的需

要,沒有過多指標性要求的限制,而土地規劃的重點在于剛性用

地指標的控制要求,二者之間存在一定的沖突。

二者的應用范圍不同。城市規劃的范圍是城市發展的擴展邊界,

可大可小,大多數的城市并未將全部行政轄區納入到城市規劃范

圍內,而土地規劃的規劃范圍則是整個行政轄區。在規劃區內的

建設項目要同時符合二項規劃的要求,而在規劃區外、行政區內

的建筑項目只需要符合土地規劃要求即可。

由此可見,雖然土地規劃以城市規劃為依據,但二者間的差異性

很大,如果將城市規劃落地到更加微觀的街區規劃,則需要與土

地規劃并軌,才能確保規劃的合理性,并保障其有效地落地實施

,郭毅認為。

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